A lakáshitel felhasználása
 

A lakáshitel egy lakáscélú kölcsön, a bank csak akkor folyósít hitelt, ha azt lakásvásárlásra vagy egyéb lakáscélra használjuk fel. Pénzintézetenként változó a lakáscél, de a legtöbb banknál az alábbiak:

• új vagy használt lakás, vagy ház vásárlása

• új lakás vagy ház építése

• korszerűsítés

• felújítás

• bővítés

• hitelkiváltás

A lakáshitel feltételei
 

A lakáshitel alapvetően az alábbi feltételhez kötött:

1. Ingatlanfedezet
   Be kell vonni fedezetként egy ingatlant, amelyre jelzálog kerül.
   
    
2. Önerő
   Az önerő minimum az ingatlan értékének a 20 százaléka. Tehát maximum 80 százalékos értékben kaphatjuk meg hitelösszeget a felajánlott ingatlan árához képest.
    
3. Pozitív hitelbírálat
   A hitelnek bele kell férnie a jövedelembe (JTM), illetve kedvező adósminősítést kell kapni a banktól.

Kamat, futamidő, törlesztőrészlet
 

Kamat

Amit mindenképp át kell gondolnunk hitelfelvétel előtt, milyen legyen a kamatozás:

1. fix
2. változó

A fix kamatozás azt jelenti, hogy a kamat mértéke a futamidő végéig rögzített. Ez kiszámíthatóvá, jobban tervezhetőbbé teszi a kölcsön visszafizetését. Ez a konstrukció azonban drágább is, mivel a fix kamatok magasabbak a változó kamatoknál.

A változó kamatozás során a bank kamatperiódusokat állít fel, jellemzően 3, 5 vagy 10 éves időszakra. Ezek alatt a kamatozás nem változik, azonban periódusváltásnál a referenciamutató alapján emelkedhet, ami növeli a havonta fizetendő törlesztőrészletet.  

Tehát nagyon nem mindegy, hogy a például 10 éves időtávon mit választunk. A jelenlegi lakáshitel kamatok alacsonyak, és a legtöbb elemzés szerint a jövőben emelkedni fognak. 

Futamidő

Szintén érdemes átgondolni, milyen hosszú futamidőre vesszük fel a lakáshitelt, és mik az előnyök és hátrányok.

Rövid futamidő: ha várható egy kamatemelési ciklus, az a változó kamatozású lakáshiteledre is kihat és hatalmasat emelkedhet a kezdeti értékhez képest a törlesztő. Ilyenkor – ésszerű keretek között -  érdemes lehet rövid futamidővel inkább többet fizetni havonta és gyorsan letudni a kölcsönt alacsonyabb kamatokkal. Nagy ráfizetés a hosszú távú futamidő a kamatok tekintetében is, hiszen az összes visszafizetés így növekszik.

Hosszú futamidő: sokkal kezelhetőbb törlesztőrészletet eredményez a hosszabb futamidő. Ha számíthatunk arra, hogy egy kamatemelési ciklus következik (márpedig erre elég nagy esély van 2 éven belül), akkor biztonságosan fixálhatjuk az éves hitelkamatot, így végig kiszámítható lesz törlesztőnk.

A lakáshitel igénylés menete
 

1. Előzetes hitelbírálat. Érdemes igényelni, mert a legtöbb banknál ingyenes. Ha negatív az előzetes hitelbírálat, megspórolhatjuk a későbbi hitelbírálat díját.
2. Dokumentáció összeállítása. A részletes dokumentumlista a következő pontban található.
3. Hiteligény benyújtása. Ha minden dokumentumot kitöltöttünk és ellenőriztünk, benyújthatjuk a hiteligényt. A lakáshitel igénylést mindig személyesen kell aláírni.
4. Értékbecslés. A bank egy ingatlan értékbecslőt küldi ki. Ennek költsége lehet, a THM tartalmazza. Ritkább esetben elfogad a bank egy előzetes, általunk kezdeményezett értékbecslést. 
5. Hitelbírálat. Ha kértünk előzetes hitelbírálatot, nem érhet minket nagy meglepetés. Szintén pénzbe kerülhet, a THM ez is tartalmazza.
6. Szerződéskötés. A lakáshitel szerződést mindig személyesen kell aláírni.
7. Folyósítási feltételek teljesítésének ellenőrzése. Ilyen lehet például a lakásbiztosítás megkötése, vagy a széljegy bejegyzése a Földhivatalban.
8. Hitelfolyósítás. Ha minden folyósítási feltétel teljesült, a bank utalja a hitelösszeget a szerződésben rögzített számlára vagy számlákra. Ennek lehet díja, a THM ezt tartalmazza.
9. Jelzálogjog bejegyzése. A folyamat végén a bank bejegyzi a Földhivatalnál a jelzálogjogot.

A lakáshitel igényléshez szükséges dokumentumok

A hiteligényléshez az alábbi dokumentumokra lesz szükség:

• személyes okiratok: személyi igazolvány, személyi azonosító jel lakcímkártya, adókártya

• igazolt jövedelemről szóló igazolások, kiegészítő jövedelemről szóló igazolások

• a banki formanyomtatványok

• kiadásokról szóló bankszámlakivonat (legalább 3 havi), esetleg közüzemi számlák

• adásvételi szerződés

• ingatlan-nyilvántartási kérelem

• értékbecslési szakvélemény

• tulajdoni lap

• alaprajz

• bizonyos esetekben: építési engedély, hitelfedezeti biztosítás kötvénye

• ha más banknál van hitel: törlesztési igazolás

Ha minden dokumentum rendben és a hitelbírálaton is zöld utat kaptunk, megkezdődhet a hitelösszeg folyósítása. A pénzt nem a mi folyószámlánkra utalja a bank: vagy az ügyletet kezelő ügyvédhez kerül, vagy egyenesen az eladó számlájára. A bank a folyósításért is díjat számíthat fel, amely általában a hitelösszeg bizonyos százaléka (jellemzően 1%), vagy fix díj.
 

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
 

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel a Magyar Nemzeti Bank által adott minősítés. Azt jelzi, hogy a hitel megfelel az alábbi feltételeknek:

1. csak annuitásosan (azaz egyenlő havi törlesztőrészletekkel) törleszthető

2. 3, 5 és 10 éves kamatperiódusokra osztott, vagy végig fix kamatozású

3. gyorsan elbírálható és folyósítható

4. a referenciaindexhez képest maximum 3,5 százalékkal magasabb kamatfelárral adható

5. a kiszabható eseti díjak pedig limitáltak.

A fogyasztóbarát lakáshitelről itt írtunk bővebben.
 

5 állami támogatás a lakásvásárlásra
 

1. Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK): A CSOK támogatás és CSOK hitel feltétele, hogy a cél új vagy használt lakás illetve ház legyen (akár vásárlás, akár építés).
2. Adó-visszatérítési támogatás: új lakás vagy ház építése esetén igényelhető adó-visszatérítési támogatás, legfeljebb 5 millió forintot igényelhetünk vissza.
3. Otthonteremtő lakáshitel: nem összekeverendő a CSOK-kal! Ebben a konstrukcióban a lakáshitelre 5 évig tart az akciós, 3 százalékos kamatozás, azonban csak akkor, ha a piaci kölcsönünk kamata 6 százalék fölé emelkedik.
4. Lakáshitel elengedése: Az állam minden akár 4 millió forintot is betörleszt a család lakáshitelébe. Az előtörlesztési díjat is az állami fizeti ki.
5. Lakástakarék (LTP): A törvénymódosítás értelmében csak az október 16-ig megkötött szerződésekre  adható az állami támogatás. A lakástakarékpénztárak állami támogatásának a megszűnéséről itt olvashatsz bővebben.

Előtörlesztés és a végtörlesztés
 

Amennyiben van nagyjából 3 havi törlesztőrészletnek megfelelő szabadon felhasználható pénzünk, választhatjuk az előtörlesztést. Ezzel rövidítjük a futamidőt és a kamat is csökken. A bank, előtörlesztési díjat számolhat fel, ha az előtörlesztés olyan időszakra esik, amikor a hitelkamat fix. Így alakul az előtörlesztési díj az előtörlesztés időpontja és a hitelszerződés szerinti lejártának időpontja közötti időtartam szerint:

• ha ez több mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 1 százaléka a díj

• ha kevesebb mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 0,5 százaléka a díj

• egy évben egyszer maximum 200 000 forintig 0 forint a díj

Részletek az előtörlesztésről a cikkben. Akár egyben is letudhatjuk a hátralevő adósságunkat, ezt végtörlesztésnek hívják és nagyjából ugyanazok érvényesek rá, mint az előtörlesztésre. A bankok itt is díjat számítanak fel, amely lehet fix összeg vagy a végtörlesztett tőke 1-2 százaléka.

Bank360 kalkulátor:
 

A kalkulátor az aktuális banki hirdetményekben szereplő kondíciókat veszi figyelembe. A hitelek egyes paraméterei, feltételei eltérőek bankonként, ezért a további részletekről érdemes a bank oldalán meggyőződni. A célunk az, hogy egy átlátható és összehasonlítható listában mutassuk be a banki termékeket, ezért minden esetben a kiválasztott keresési paraméterek alapján az elérhető legkedvezőbb hitelajánlatot jelenítjük meg a listában. A keresés során ki lehet választani a futamidőt, a hitelösszeget és a kamatperiódust is, valamint érdemes megjelölni, ha a havi nettó jövedelmed 250.000,- forint felett van, mert sok banknál innen indulnak az akciós kölcsönök. Ezen kívül, ha vállalod, hogy a jövedelmed az adott bankban utalod további kedvezményeket is kaphatsz. A hitelajánlatokat sorba tudod rendezni bank, törlesztőrészlet, THM és teljes visszafizetendő összeg szerint is. Egyes bankok alkalmaznak ügyfélminősítés (scoring) alapú árazást is. Mivel a banki ügyfélminősítés nem publikus ezért mi a legjobb ajánlatokat szerepeltetjük az ajánlati listában. A maximum THM mértéke nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értékét. A maximum THM 2016. 05. 25-e óta 24,9%.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel kalkulátor
 

A Bank360 kalkulátor számítási eredménye nem ad teljeskörű felvilágosítást a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekről, ezért a fogyasztó a további részletek és információk tekintetében tájékozódhat az MNB honlapján, valamint a bankok honlapján, vagy a bankfiókokban.

Fontos tudnivalók a lakáshitelekről

Mit történik a hitelbírálat alatt?

 
Megvizsgálja a hitelező bank, hogy vissza tudod-e majd fizetni a hitelt, azaz mennyire vagy hitelképes. A hitelképességet befolyásolják:

1. A fedezeti ingatlan értéke
2. Az igazolható nettó havi jövedelem
3. Egyéb felvett hiteleid, ideértve a CSOK-ot és a babaváró hitelt. Minden hitel bele kell férjen a JTM-be
4. Adósminősítés, azaz a korábbi hiteledet hogyan fizetted vissza, szerepelsz-e a KHR negatív adólistán

Mennyibe kerül a hitelbírálat?
 

Változó, akár 100 ezer forint felett is lehet. Érdemes  előzetes hitelbírálatot kérni, mely során nagy valószínűséggel kiderül, hogy megkapnánk-e a hitelt. A előzetes hitelbírálat sokszor ingyenes, illetve több bank időszakonként elengedi a hitelbírálati díjat.

 

Lakáshitel önerő fedezéséhez milyen támogatást vagy hitelt lehet igényelni?

1. A szabad felhasználású babaváró hitel lakáshitel önerő felmutatására is felhasználható. A lakáshitel JTM kiszámításánál figyelembe kell venni.
2. A lakáshitel önerőt lehet piaci személyi kölcsönből is fedezni. Szintén beleszámít a JTM-be.
3. A CSOK támogatás is felhasználható lakáshitel önerő célra. Mivel nem hitel, hanem támogatás, nem számít bele a JTM-be.
4. A falusi CSOK támogatás szintén felhasználható erre a célra, és nem számít bele a JTM-be.

Mi a THM?

Az alacsony kamat nem feltétlen jelent kedvező hitelt.  A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) viszont azt mutatja meg, hogy mennyibe kerül a kölcsön összességében, mert kamat mellett tartalmazza a hitelfelvétellel kapcsolatos díjakat is. Minél alacsonyabb a THM, annál kevesebbet kell összesen visszafizetni, tehát annál kedvezőbb a hitel.
 
A THM tartalmazza:

• hitelfolyósítási díj
• ügyintézési díj
• egyéb egyszeri adminisztrációs költségek,
• kezelési költségek
• az értékbecslés díja
• helyszíni szemle díja
• ingatlan-nyilvántartás eljárási díj
• hitelközvetítői díj
• bankszámla vezetési díj 

 
A THM nem tartalmazza: 

• közjegyzői díj (jelzáloghitelt kötelező közjegyzői okiratba foglalni)
• ingatlanfedezeti biztosítás díj
• szerződésmódosítási díj
• előtörlesztési és vértörlesztési díj
• egyéb olyan költséget, amellyel a bank nem tud előre számolni
• a kamatváltozásból fakadó kockázat

Mitől függ a lakáshitel kamata?

A hitel szempontjából:

1. Futamidő. Minél hosszabb időre vesszük fel a pénzt, annál alacsonyabb a kamat, hiszen többször fizetünk törlesztőrészletet.
2. Kamatperiódus. A fix kamatozású hitelek kamata a jelenlegi kamatkörnyezetben magas, ugyanez igaz a hosszabb kamatperiódusú (5 év vagy több) hitelekre. A rövidebb kamatperiódusú hitelek kamata ugyan alacsonyabb, de a kamat többször változhat, és ez kockázatos lehet, részletek itt. 
3. Az aktuális kamatkörnyezet. Jelenleg nagyon kedvező a kamatkörnyezet, ez a jövőben változhat. 

A hitelfelvevő szempontjából:

1. Adósminősítés, azaz a  hitelfelvevő kockázati besorolása. Ha például magas a rendszeres havi jövedelem, kedvező lehet az adósminősítés, így kedvezőbb lehet a kamat.

Az ingatlan szempontjából:

1. Az ingatlan forgalmi értéke. Drágább illetve könnyebben értékesíthető ingatlanokra kedvezőbb kamatot kínálhatnak a bankok. 

Mikor emelkedhet a lakáshitel törlesztőrészlete?
 

A hitel kamatának növekedésével a havi törlesztő is emelkedik. A hitelező bank a szerződésben a minden kamatforduló napján emelheti a hitel kamatát. Ha fix kamatozású lakáshitelt választunk, ilyen nem történhet. 

Mitől nőhet a lakáshitel kamata?

 
A hitel kamata az úgynevezett referenciakamat függvénye. Ha ezek emelkednek, a lakáshitel kamatai is nőnek. A referenciakamatot irányadó mutatók határozzák meg. A változó kamatozású piaci lakáshitelek nagy részénél a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) az irányadó mutató.

Hogyan csökkenthető a lakáshitel törlesztőrészlete?

A futamidő hosszabbításával csökkenthető a havi törlesztőrészlet összege. Ehhez írásban módosítani kell a hitleszerződést. A legtöbb banknál ennek külön díja van, amelyet a THM nem tartalmaz.  

Mit a futamidő?

 
Az időtartam, amely alatt az adós köteles visszafizetni a teljes felvett hitelt, annak minden kamatával, költségével és díjával együtt.

A rövid vagy hosszú futamidő a jobb?

 
Mindegyiknek megvan az előnye. A rövid futamidő választásával értelem szerűen hamarabb ki lehet fizetni a felvett hitelt. A hosszabb futamidő viszont hosszú távú elköteleződést jelent.

Fontos tudni, hogy a lakáshitel bármikor előtörleszthető, ezáltal csökkenthető a futamidő. Ez a legtöbb helyen évi 200 000 forintig díjmentes. E felett a hitelszerződésben meghatározott díj fizetendő.

Változtatható a lakáshitel futamideje?

Igen, kizárólag írásbeli szerződésmódosítással. Ez általában külön díjjal jár.

Mi a JTM?

 
A Jövedelemarányos Hiteltörlesztési Mutató (JTM) megmutatja, hogy a rendszeres havi nettó jövedelmed a hány százalékát költheted hiteltörlesztésre. A fontos részletek itt.
 

Mi a KHR lista?

Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) tartalmazza a hitelfelevő korábbi hiteleit és azt, hogy ezeket hogyan fizette. Ha valaki 90 napnál tovább tartozik az aktuális minimálbérrel, felkerül a negatív KHR listára és csak nagyon nehezen kaphat újabb hitelt. Régebben BAR lista néven ismerték. 
 

Milyen hátrányai vannak a lakáshitelnek?

A hitelbiztosítéknak bevont ingatlant jelzálogjog terheli. Ha nem fizetjük sokáig a törlesztőket, a bank az ingatlant értékesítheti. Ez csak a legvégső lépés, amelyet a bankok is próbálnak elkerülni. Ha nem tudod fizetni a hiteled, mindenképpen tudasd a bankoddal. 

Milyen ingatlanokra nem lehet jelzáloghitelt igényelni?

Bankonként változik, de általában nem lehet, vagy nehéz jelzáloghitelt kapni, ha:

1. peres eljárás alatt van az ingatlan, vagy
2. vályog vagy részben vályog az ingatlan

Nyaralóra lehet jelzáloghitelt felvenni?

Igen, több banknál is. A nyaralóra ugyanúgy jelzálogjogot jegyez be a bank.

Lehet felvenni lakáshitelt haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra?

Jelzáloghitelt csak a haszonélvező hozzájárulásával lehet felvenni a haszonélvezettel terhelt ingatlanra. Általában az ilyen hitel feltétele, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja adóstársként szerepeljen, vagy feltételesen lemondjon a haszonélvezeti jogáról.